استشارات الاستثمار والأنظمة
(3)
استثمار أراضي الأوقاف
س/ عندي أرض موقوفة بمكة، وسجلتها في الأوقاف؛ وأريد الآن بناءها واستثمارها، ولا يوجد مبلغ البناء فما الحل؟ وما أنفع طريقة لاستثمارها؟
ج/ هناك عدة طرق للاستثمار ومنها: عقد الاستصناع، أو المشاركة المتناقصة، وهما أفضل صيغة لاستثمار الوقف؛ وهو أن يقوم المقاول بالبناء، ويكون شريكا في الأرباح؛ على أن يتم سنوياً خصم دفعات البناء مع نسبة أرباحه إلى أن يستوفي كامل ما دفعه في البناء، وجرت العادة بأن المدة في مثل هذا العقد عشر سنوات، وإن كان هذا يختلف بحسب نوع وحجم المشروع.
ومن طرق الاستثمار نظام عقد (POT) عقد التصنيع والتشغيل والاستثمار (وليس نقل الملكية)، ويتم من خلاله توقيع عقد استثمار مع مطور عقاري لمدة وسعر يتم تحديدها من خلال خبير تقييم عقاري، وعادة تكون مرتبطة بحجم وتكلفة المشروع ورسملته (Cash flow).
وعادة ما يقوم المطور بعد توقيع العقد بكافة عمليات التطوير ابتداء من الفكرة والتصميم، وانتهاء بالتأجير أو التشغيل.
ويكون الإيجار عادة منخفضاً، ويصل إلى 50% من الإيجار الاستثماري للسنة خلال فترة التطوير، والتي قد تمتد من سنة واحدة إلى ثلاث سنوات أو أكثر حسب حجم المشروع، ثم يبدأ احتساب مدة المشروع الايجارية والتي لها ارتباط وثيق وطردي مع القيمة الرأسمالية؛ فالمطور لو دفع مثلا 10 مليون لاستثمارٍ مدتُه 20 سنة, وبعد التطوير بثلاث سنوات سوف تحسب قيمة استرداد سنوية من رأس المال (إهلاك) عدا القيمة التأجيرية للأرض، ثم الصافي، وتكون الأرباح عادة بتقسيم العائد المتوقع ليغطي الإيجار والاسترداد والربحية بالتسأوي 33% تقريباً لكل قسم؛ لتكون هناك عدالة تؤدي لنجاح الشراكة، وهذا ليس مضطردا إلا بتطبيق قاعدة عقارية مهمة وهي: (أعلى وأفضل استخدام): وهي ترتكز على أربع عناصر مهمة بدونها قد يكون مشروعاً جيداً لكنه لا يحقق النجاح المتوازن للجميع.
وبهذا الشكل يضمن الوقف جهةً تُطوّر، وتجد ربحية جيدة، وفترةَ استثمارٍ منصفة، ويستفيد الوقف من التدفق النقدي المتعاظم من خلال القيمة المتصاعدة من 50% من قيمة إيجار الخمس الأولى لكل سنة عن الثلاث سنوات، ثم 100% من الإيجار للخمس الأولى بعد سنوات التطوير، ثم 125% للخمس الثانية، و150% للخمس الثالثة، و175% للخمس الرابعة وهذا مجرد مثال لعله يوضح المقصود.
والأصل أن يتم تفصيل فرصة استثمارية كاملة للموقع وطرحه كفرصة للمطور مبنيةً على قاعدة أعلى وأفضل استخدام، وتحقيق التوازن الربحي للأطراف الثلاثة.
للتحميل أضغط على أيقونة التحميل
